法拍房“血泪史”：一场价值2000万的法拍迷局，谁令我“房钱两空”？
来历：凤凰网财经
每一套法拍房都是“血泪史”？2000万吊水飘，谁令我“房钱两空”？
2000万吊水飘
提起“法拍房”，你会想到什么？是价格低廉的“捡漏”，仍是危险难料的“豪赌”？
近年来，伴随着各地纷繁出台房产限购方针以及疫情叠加下的楼市“遇冷”，越来越多的购房者将关注点转移至“法拍房”上，“法拍房”的成交量也在新房和二手房较为惨白的成交衬托下锋芒毕露，成为了不少人置办房产的一条捷径。
可是，在“法拍房”商场的炽热的另一面，却呈现了越来越多的杂音——“交了钱难过户”、“拿了房本无法住”，触及到“看样”、“拍卖”、“清场”、“过户”等一系列环节中的危险不断露出，令不少参加“法拍房”买卖的购房者头疼不已，甚至有网友戏谑称，每一套“法拍房”都是一部“血泪史”。
近来，遭受“法拍房”迷局的黄晓东向凤凰网《风暴眼》爆料称，其在2019年12月以逾2100万元、溢价102％的成交价格经过法拍取得广东省惠州市的一处工业用地，可是两年多以来，这块地却一向被“困”在说不清道不明的多方“扯皮”中，甚至连法拍成交后第一步的清场流程至今都还未能进行。无法之下，黄晓东向法院提出吊销法拍恳求，可是付出的2100万元却迟迟索要无门，直接打了水漂。
凤凰网《风暴眼》查询发现，这场法拍，或许从最开端便是一场“局”——法拍财物的原有人债款缠身，无法将伐鼓传花般的债款游戏，经过设置重重障碍，转嫁给别人。
01
“无底洞”的费用
2019年12月29日，在阿里拍卖网上，黄晓东经过了两个半小时剧烈竞价，终究以2139.48万元、溢价一倍的价格，拿下惠州市博罗县一个厂房。黄晓东很高兴，将其视为自己医疗作业的一个新起点。可是，她却没想到，这个法拍房却成为自己两年来心头的最大梦魇。
黄晓东是土生土长的深圳人，早在上世纪末，开端进入医疗用品出售，“首要是向医院、诊所、药店等途径出售医用消毒液。”尽管运营生意不算大，可是依托多年堆集，黄晓东也有了一笔不小的积储。为了扩展运营，2019年开端，她心生了购买厂房的主意。可是在深圳，寸土寸金，工业园价格很贵，所以黄晓东就把方针锁定在深圳周边的小城市。
为了节省本钱，其时炽热的“法拍”商场也成为她考虑的目标。在阿里拍卖网上阅读时，黄晓东无意中发现，罗县龙华镇龙华村红心组金鹅筏厂房正在拍卖。该厂房地理方位离深圳只要一个半小时旅程，土地面积、厂房现状和评价价格也契合预期。
2019年12月17日，黄晓东依照竞买公告上的时刻践约来到博罗县龙华镇看样。现场很炽热，除了她，还有十几个人有购买意向，带领看样的人自称是法院的代表，名叫林鹏。
黄晓东法拍土地的竞买公告（图源：阿里拍卖）
实践上，林鹏仅仅本次拍卖被选定的司法拍卖辅佐组织的作业人员。辅佐组织首要是帮助法院承受咨询，展现拍卖财物，引领现场看样，交代拍卖相关文书等。
凤凰网《风暴眼》整理发现，林鹏来自一家名为惠州市正磊财物办理有限公司（下称“正磊资管）的小微企业。该公司成立于2017年3月，注册资本1000万，为惠州当地多家法院承当网络司法拍卖辅佐作业。天眼查数据显现，从2018年10月到2021年5月，该公司为惠州当地法院共承接过至少113次司法拍卖服务。
触及正磊资管的司法拍卖信息（图源：天眼查）
“当天见到林鹏后，他把咱们带到工业园，用手指着前后大门，对咱们说‘院墙以内的这一片土地和房子便是这一次的拍卖财物’”，当黄晓东及同行人向林鹏提出想检查财物评价陈说时，林鹏则以“忘带”为由回绝了，一起进一步弥补道：“便是这个院墙内的15栋房子，都是拍卖财物。你们数数，是不是15栋？”
林鹏没有供给相关书面材料，仅仅仅仅口头的阐明，这让来看样的黄晓东心里觉得有些不当。但黄晓东转念一想，林鹏自称代表法院的身份以及笃定的情绪，又令其坚信拍卖财物的实在性应该不会有什么问题。
可是，几天后，黄晓东交完尾款的当晚，林鹏找到她，说能够帮助代理清场。依照黄晓东的陈说，林鹏在整个攀谈中虽未直言“费用”二字，但一向在“暗示”她。
“林鹏一向没有泄漏详细的数字，仅仅一向在说清场需求很多的人力物力，进程很繁琐，他能够帮助处理这全部。”黄晓东对凤凰网《风暴眼》标明，整个攀谈进程让她觉得作业很奇怪，“看样后到我付完尾款前，他都没有自动联络过我，但我付完这2000多万后他立刻就找过来了，虽没挑明费用金额，但我觉得是个无底洞”。
林鹏和当地实行法院的做法好像违反了广东省最高法院相关文件的规则。
广东省高级公民法院于2019年6月针对省内法院司法拍卖、变卖成交或抵债的不动产清场移送作业印发专门文件，其间清晰指出，实行法院应当在拍卖工业抵债的裁决送达后十五日内，将实行标的物清场后移送买受人或许承受人。拒不移送的，实行法院应当强制实行。
文件还规则，实行法院能够探究树立专门的清场作业团队，并能够引进社会辅佐力气帮助展开强制清场作业。而强制清场进程中所触及的转移装卸等费用，则由被实行人等承当。
因而，面临林鹏的“暗示”，黄晓东挑选了回绝。但令她没想到的是，尔后，不只林鹏“消失”了，就连法院清场也迟迟未能推动。
黄晓东数次上访反映状况，还向时任博罗县公民法院院长周伟东、副院长袁小东、实行局局长林宝团、副局长肖志明递交了3次恳求书。经过绵长的3个月，4月9日，黄晓东总算等来了法院清场。
可是清场当天，法拍的被实行人林茂青，招集十余名人围堵黄晓东一行人，宣称法拍土地上有不归于拍卖的房产以及拍卖的房产存在“跨红线”等状况。“林茂青还要求再付出600万元”，黄晓东告知凤凰网《风暴眼》。
黄晓东其时很愤恨，质疑林茂青为什么这些状况没有在竞买公告上表现，而林鹏带领看样时也没有讲。
2020年7月，博罗县公民法院向黄晓东出示了一份《没有办证房产价值评价陈说书》，陈说显现，黄晓东所拍下这块土地上还存在4处“漏评”的房产，漏评房子价值算计达107.74万元。
《没有办证房产价值评价陈说书》所示修建物示意图（黄晓东供图）
漏评房产价值明细表（黄晓东供图）
这也就意味着，黄晓东现已付出的2000多万，并没有“完好”地买下这块地。拿到陈说后的黄晓东，登时感觉自己掉入了“圈套”——分明现已以超越评价价600多万元的价格买下了财物，买卖完成后，还要交纳额定的费用。
02
林茂青债款上的伐鼓传花游戏
看似“廉价”的商业买卖背面，私自早已匿伏下危险的因子。黄晓东被蒙在鼓里的是，这块土地以及土地上的厂房，实践上多年来一向深陷官司胶葛。
凤凰网《风暴眼》查询发现，这块地皮以及厂房一向深陷资金危机，林茂青为这笔出资，一向背负着不小的债款。
早在2000年，我国香港人庞唯仁来到广东开展，并在购买了涉事土地后，建起了深威手袋制品厂。2008年，因运营出产困难，庞唯仁决议以850万元将土地使用权以及厂房等配套设备一并转让给当地人林茂青，随后办理了过户手续，但后来两边因近百万的尾款争议发生胶葛。
据我国裁判文书网发表，庞唯仁诉称，林茂青非但没有依约付清金钱，相反在2008年10月24日纠合150多人强行占有原告的厂房、宿舍及其配套设备，并逼迫原告与其签定《弥补协议书》一份。
两边打了6年官司，2015年，法院二审判定，林茂青终究要付出庞唯仁55万元。此刻的林茂青，现已成为失期被实行人。
在此期间，林茂青在这块土地上2008年、2011年先后注册成立了深威手袋制品厂和博罗县鑫威实业有限公司。
除了上述公司外，凤凰网《风暴眼》未能查到林茂青出资的其他工业。可是散见在一些法律文书中的材料显现，林茂青从事的生意大多是将厂房租借或许使用相关的出产资质租借，取得收入。
凤凰网《风暴眼》经过阅读我国裁判文书网发现，一家名为泓晏电子的公司曾承租深威实业厂房内的电镀车间，而林茂青“担任该公司出产运营的营业执照及全部证件”，也便是说，该公司自身并出产资质，而是挂靠林茂青的一切工商及环保车牌。
判定书概况（图源：我国裁判文书网）
但这些收入远远未能掩盖林茂青因为购买上述地皮和厂房所欠下的债款，其间包含拖欠供货商合同以及博罗县的当地银行债款。
正如伐鼓传花游戏相同，林茂青不得不借新还旧，保持新的工作。
凤凰网《风暴眼》从我国裁判文书网了解到，2011年10月至2012年4-6月间，林茂青将这片土地及厂房典当给一个我国香港人黄剑康，以此告贷1050万元。在告贷时，林茂青许诺将前述房产及建造用地使用权作为告贷担保典当物，随后两边办理了典当挂号。
还款期限届满后，林茂青迟迟未实行还款责任，所以两边2014年对簿公堂，黄剑康要求林茂青方归还告贷本息算计1344万元，一起判定或拍卖前述房产。
2015年，因为林茂青一向未遵从法院判定，黄剑康再向博罗县公民法院恳求强制实行，法院终究判定查封涉事土地三年，并终究走向法拍这一步。
03
两份评价陈说“打架”：
吊销了法拍，钱却要不回来了
三年内，林茂青未能归还债款，所以这片土地以及厂房恳求法拍。可是在整个法拍进程中，却泄漏着许多奇怪。
黄晓东向凤凰网《风暴眼》泄漏，惯例状况下，法拍的竞买公告中都会附上包含《财物评价陈说》、《评价明细表》、《房地权证》、《修建物面积测绘陈说》在内的多个重要文件，但在博罗县这块土地的竞买公告中，上述内容全都看不到。
而最高公民法院在2016年发布的《关于公民法院网络司法拍卖若干问题的规则》（以下简称《规则》）中也标明，“施行网络司法拍卖的，公民法院应当在拍卖公告发布当日经过网络司法拍卖渠道公示多项信息，其间就包含‘评价陈说副本，或许未经评价的定价依据’”。
凤凰网《风暴眼》查询这块法拍财物的竞买公告发现，公告中虽出示了该地块的评价陈说，可是内容更像是一份评价陈说的目录简章，并没有针对评价标的的任何本质内容。
黄晓东称，仅仅是看样当日，她看到了“几张纸”，包含评价明细表、方位示意图及绘测现状图。一向到清场呈现争议后，黄晓东才看到完好的财物评价陈说。
凤凰网《风暴眼》比照这几张纸及黄晓东后来看到的财物评价陈说发现，“几张纸”所包含的内容归于财物评价陈说的一部分，首要包含拍卖土地包含的6块已办证及9块未办证修建物的评价明细表、9块未办证修建物的方位示意图及绘测现状图，算计8页内容，可是一切内容都没有公章，也不是从财物评价陈说里直接复印的副本材料。
让整场拍卖深陷争议的关键是，这块场所呈现评价陈说漏评，是不是故意而为？
依据黄晓东出示的依据，法院泄漏的第二份漏评财物陈说时，在时刻上却自相矛盾，很难令人信服。
凤凰网《风暴眼》取得依据显现，2020年4月，博罗县法院向黄晓东出示了一份《没有办证房产价值评价陈说书》（以下简称《未办证财物评价陈说》），陈说显现存在“漏评”的房产，漏评房子价值算计达107.74万元。也便是说，黄晓东现已拍下的这块地上，存在107万的修建物是其时被财物评价组织遗漏掉的。
可是，一份名为《广东省博罗县公民法院实行裁决书（2020）粤1322执异54号》的法院文件却显现，博罗县法院曾于2020年5月6日托付当地自然资源局对涉案土地使用权进行测绘，随后后者出具了《红线图》，从而博罗县法院又依据《红线图》托付财物评价公司出具了《未办证财物评价陈说》。
黄晓东觉得很奇怪。照此核算，《未办证财物评价陈说》至少是在2020年5月6日后才会发生，但事实上她早在4月就见过了这份文件。这意味着，《未办证财物评价陈说》出炉的实在时刻与法院方的时刻头绪显着不符合。“为什么一份漏评财物陈说会呈现两个不同的时刻点？”黄晓东质疑。
实行裁决书（黄晓东供图）
《未办证财物评价陈说》落款显现时刻为2020年4月27日（黄晓东供图）
就此，凤凰网《风暴眼》发函问询法院辅佐组织正磊资管，到发稿前，对方未予置评。
而关于评价陈说“漏评”的问题，北京一位财物评价专业人士对凤凰网《风暴眼》标明，漏评在实践事例中是存在的。“可能是托付方申报的时分某项财物遗漏了，详细的还应该以实践现场勘查的为准。”
该人士进一步弥补，房地产现场勘测是听取托付方或许相关人员对委估目标的介绍，了解或进一步承认评价意图、前史和现状、实践功用，首要核实产权材料和实体状况是否对应共同，清晰评价规模、现场感知房地产的单个要素和区域要素。
除了涉案土地存在漏评外，黄晓东还发现，在36页的《财物评价陈说》中，还存在两栋楼灭失的状况。
黄晓东所指《财物评价陈说》存在的两栋灭失房子（黄晓东供图）
黄晓东指出，在与实践厂房进行比对时，她发现权属证号为“粤房地产权证字第DJ00148019号”以及“粤房地产权证字第DJ00148021号”两处修建并不存在，二者的算计评价价值超50万元公民币。
这让黄晓东对评价公司的专业性及实在意图心生许多质疑。
不过，上述财物评价专业人士对凤凰网《风暴眼》指出，一般来说，“灭失”和“漏评”相同，也是会在实践事例中存在的，而灭失财物是否该归入评价规模，则需求分状况而论。
“灭失在法律上是指物品因自然灾害、被盗、丢失、强拆等原因不复存在，假如是评价后拍前已灭失，那得检查是什么原因导致的灭失，评价是没问题的；假如是评价前就现已灭失的，评价的应该是实践勘测的财物，假如不触及灭失补偿的话，灭失财物不应该归入评价规模的。”
而关于黄晓东遇到的状况，即把在评价基准日前就已灭失的修建物计入评价规模内，上述人士标明，“确实是不合理的。”
自从察觉到两份财物评价陈说均存在显着问题后，黄晓东便敞开了绵长的申述进程。
2022年1月，黄晓东得到的法院最新回复，法院吊销了她的这次拍卖，关于退回2100万的竞买款恳求，交由实行法院实行。
可是，实行法院却因黄剑康地址不详，无法实行相关资金。这也意味着现在的黄晓东，既没有要回她的两千多万拍卖款，也失去了她最初看上的那块地。
凤凰网《风暴眼》查询到，黄剑康在香港具有两家公司，分别是康怡出资（香港）有限公司和华东集团有限公司。并且黄剑康和林茂青之间官司胶葛也长达6年。黄晓东很疑问，“最初将这两千多万交给黄剑康时这么顺畅，这会儿怎样就地址不详呢！”
就该法拍事例中的许多疑点，凤凰网《风暴眼》测验屡次联络当事方林茂青及博罗县公民法院进行求证，到发稿，法院方并未予以置评，而林茂青则一向标明自己是“受害人”。他以为，法院吊销拍卖后，上述土地及产房的所属权应变回他名下，但现状却是黄晓东不只没有将厂房交还给他，一向将厂房租借并收取租金，“黄晓东的2000多万拍卖款给了黄剑康，那应该去找黄剑康要，与我何关？”此外，林茂青对法院的相关做法也讳莫如深，但并未对凤凰网《风暴眼》泄漏详细细节。
而黄晓东，则预备继续上诉。她说，“自从网拍以来，咱们团队10多人堕入胶葛泥沼，两年多时刻以来继续遭受林茂青等人的要挟和打扰，期间报警多达60屡次，真金白银两千多万交给法院，贰言复议毫无本质性发展，出资办厂的方案也因而落空。但我不会抛弃，我信任法院终究会换我一个公正。”
关于事情的后续发展，前述律师则对凤凰网《风暴眼》标明，很大概率法院会从头挂拍卖，黄晓东能够从头参加竞拍或不参加并向国家恳求补偿。
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跟着气温逐步下降，腌腊需求也逐步发动，不过与从前有所不同，本年的腊肉行情好像失去了“提价的法力”，猪价反而呈现回落。12月2日生猪期货价格低开低走，盘中一度触及14790元/吨低位，终究报收于14820元/吨，当日跌幅1.98%。据了解，自8月15日至12月2日，生猪期货价格跌幅达21.23%。
“近期生猪期货跌落的中心原因是生猪供给康复，先后阅历了二育出栏和上半年仔猪添加开端实现，生猪出栏量添加，而需求增量有限;尽管说近期腌腊旺季降临，可是前期二育出栏和集团出栏压力大，商场供给量大，猪价持续偏弱。”创元期货研究员陈仁涛承受《华夏时报》记者采访时表明。
生猪供给倍增
“在本年猪价格全体运转过程中，生猪期货主力合约走势与现货较为相似，期现货联动较为严密。2024年新年往后，生猪职业各环节达观心情主导，生猪期货、现货价格联动上行。”光大期货农产品分析师孔海兰承受《华夏时报》记者采访时表明
孔海兰表明，本年8月15日生猪2411合约(其时的主力合约)到达全年最高点19010元/吨后价格呈现回调。尔后，跟着2411合约逐步进入交割月，主力资金向2501合约搬运。由于2501合约包含了商场对应新年后猪价回落的预期，期货价格连续走弱。
“自8月中旬以来，生猪期货价格呈现震动下行趋势，首要原因在于全国能繁母猪存栏量持续添加，商场关于未来的供给压力忧虑加重，并且8月开端，饲养场方案出栏量开端逐步添加，现货价格上涨阻力较大。中秋、国庆消费体现不及预期，生猪期、现货价格逐步走弱。”中信期货研究所高档研究员李艺华承受《华夏时报》记者采访时表明。
据记者了解，从生猪肯定价格看，本年猪价走势先扬后抑，在季节性消费需求较弱的8月份，生猪价格创下年内最高值，约21元/公斤，尔后便进入下行通道。国庆节后，终端需求并未呈现上升，生猪价格跌破18元/公斤，11月以来持续坚持探底走势。
李艺华表明，近期生猪价格的跌落，首要受现货商场主导，由于工业端生猪供给足够，而需求驱动稍弱，生猪现货价格体现一般。在供给压力下，现货价格在国庆后逐步跌落，气温下降后生猪现货也没有呈现显着的反弹体现，导致期货商场关于年末旺季的消费预期也跟从转弱。
“从根本面上看，依然坚持供大于求的格式。依据涌益计算，到11月20日样本企业生猪出栏完本钱率为66.52%，比10月份同期偏快。此外，据了解，头部企业11月份出栏也存在超出状况。近期猪价持续偏弱，部分地区跌破8元/斤，商场全体不缺猪，若散户和二育承受能力到达极限，或将呈现短期兜售。”陈仁涛称。
养一头猪盈余161.57元
国家发改委价格监测中心发表的数据显现，到2024年11月第4周全国生猪进场价格为16.94元/公斤，较前期攀升0.89%，完结五连降。全国猪料比价为5.54，环比上涨3.55%。按现在价格及本钱计算，未来仔猪育肥形式的生猪饲养头均盈余为161.57元。
“从时刻上来看，现在正处于终端猪肉消费旺季。与此同时，商场遍及对下一年上半年猪价持失望预期。因而，饲养主体趁旺季活跃出栏也就变的不难理解了。在正常年份中，饲养本钱中，饲料占比最大(饲料本钱占饲养总本钱超50%)，其次是补栏本钱，相比较而言，人工本钱占比远不及饲料本钱。现在来看，饲料原料，玉米、豆粕价格偏弱运转，仔猪价格也相对安稳。因而，饲养本钱相对安稳。”孔海兰称。
不过，李艺华表明，12月接近年末，饲养端出栏心情逐步松动，现货价格旺季不旺，散户开端认卖。由于生猪饲养本钱中，饲料占比在75%以上，本年由于饲料价格下降，也给饲养户供给了盈余空间。现在自繁自养还有正盈余，但外购仔猪育肥现已开端亏本。
此外，陈仁涛表明，近期消费需求确有提高，上星期涌益大样本屠宰量210.5万头，环比添加8.26%，增幅较大，一方面是南边腌腊需求显着提高，另一方面是商场生猪出栏添加，但批发商场白条到货量大于需求量，整体白条走货一般，对毛猪难以构成有用支撑。
“近期屠宰企业开工率开端添加，首要和下流订单添加有关，进入冬天，全国各地气温随之下降，南边腌腊灌肠需求逐步发动，终端消费订单添加，带动屠宰量和开工率添加。不过，现在消费增量起伏有限，下流需求仍较从前同期偏弱。”李艺华表明。
组织称猪价反弹乏力
跟着生猪价格持续跌落，孔海兰表明，接下来饲养端出栏活跃性添加，是影响下半年生猪价格走弱的首要因素。别的，从中长时间的猪价体现来看，5—10月(除8月外)，我国能繁母猪存栏连续添加趋势，产能的添加，对应未来商场生猪供给的添加。从而影响了饲养端的心态，饲养端出栏活跃性不减，下半年猪价持续走弱。
值得注意的是，进入冬天以来，各地气温逐步下降，终端需求有所好转。从卓创样本点数据来看，到11月29日，样本点屠宰企业开机率34.82%，较上月添加3.16个百分点。后期，跟着冬至、元旦、新年逐步接近，生猪需求将逐步添加。对此，孔海兰表明，年末猪价体现首要取决于供需博弈，从现在商场体现来看，假如需求没有超预期的添加，年末前猪价走强概率较小。
据农业部计算的最新产能数据，2024年10月全国能繁母猪存栏量环比仍在持续添加，现在职业产能扩张没有中止。依照能繁母猪到商品猪出栏10个月的周期推演，估计2025年1—3季度的商品猪出栏量将坚持添加的大趋势，供大于求的压力下，生猪商场逐步走弱。
“生猪期货价格反映的是商场关于远月猪价的预期，估计当生猪自繁自养从头进入亏本后，饲养企业才会有去产能动机，期货盘面也会逐步见底开端买卖下一轮周期。不过，从现在来看，饲养本钱下降后，自繁自养没有亏本，远月合约缺少反弹驱动。关于生猪饲养企业而言，在2025年，当期货商场给出盘面赢利的时分，能够考虑经过套期保值确定猪价下行的危险。”李艺华称。
南华期货也发布研报显现，进入12月前期说的供需逻辑将逐步实现，从现货端来看，现已难有规划二育的动作，即便有也难挡产值添加大势，现货价格或坚持走弱趋势，而关于当时盘面来说提早买卖现货走弱逻辑，后边盘面下行也需现货端合作。假如跌落过快需求警觉依然或许存在的惜售压栏以及冬至等消费与交通问题导致的供给缩量拉涨，需操控仓位，不宜过火追空。
（转自：饲料职业信息网）
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